Publicatie: 5 juni 2022

Huis verkopen en terughuren

Vraag direct jouw bod aan

Een verkoopmethode die minder bekend bij de meeste mensen is, is het verkopen van het huis en deze vervolgens terughuren. Deze vorm van woningverkoop wordt ook wel sale-and-leaseback-constructie genoemd. Deze methode heeft verschillende voordelen voor u als verkopende partij. Het verkopen van de woning geeft een stukje flexibiliteit, omdat je niet meer aan je huis vastzit. Deze flexibiliteit wordt gecombineerd met het behouden van je eigen thuis, een unieke combinatie!

Doordat deze methode niet veelvoorkomend is, roept het verkopen van je huis en vervolgens deze terughuren veel vragen op. In dit artikel nemen we volledig onder de loep hoe u uw huis kunt verkopen en terughuren. Hierbij worden alle voor- en nadelen belicht en bent u met onze handige tips goed voorbereid, wanneer u gebruik maakt van deze verkoopvorm.

De basisprincipes van het verkopen en terughuren

De methode waarbij het huis wordt verkocht en vervolgens wordt teruggehuurd is een verkoopvorm waar steeds meer interesse naar is. Doordat onroerend goed schaars is, proberen commerciële partijen op verschillende manieren onroerend goed te kopen. Woningeigenaren verkopen hun bezit en huren deze direct terug. Naast de commerciële partijen die interesse in vastgoed hebben, kan deze vorm van verkoop ook binnen de familie een oplossing zijn. Zeker indien de grootouders graag willen gaan huren, kan het verkopen en terughuren van een woning zeer interessant zijn. De vraag naar woningen is groot en met name starters komen moeilijk aan een koopwoning. Op deze manier kunnen grootouders hun kleinkinderen helpen.

Wanneer de woningeigenaar de woning verkoopt en deze vervolgens terughuurt, geeft de kopende partij uiterlijk 70 tot 90 procent van de waarde als lening. Er zijn situaties mogelijk waarbij de helft van de verkoopprijs pas wordt uitbetaald wanneer de woningeigenaar de betreffende woning verlaat. Het is verstandig om deze financiële constructies vooraf goed te onderzoeken en op papier vast te leggen, zodat je achteraf niet in financieel vervelende situaties terecht komt.

Geen emotionele waarde

Zeker voor woningeigenaren die een emotionele band met de betreffende woning hebben, is het terughuren van uw eigen woning een schitterende oplossing. De emotionele waarde die bij een woning komt kijken is niet uit te drukken in geld, maar bij het afwegen van de verschillende mogelijkheden kan geld wel een rol spelen. Het terughuren van uw woning is financieel gezien niet altijd de beste oplossing.

Indien de emotionele waarde geen rol speelt, dan kunt u ook overwegen om de woning te verkopen en een alternatieve woonruimte te kiezen. Voor mensen op leeftijd kan de keuze voor een kleiner of goedkoper alternatief zorgen voor lagere woonlasten. Wanneer u de

overwaarde na de verkoop ontvangen hebt, is het verstandig om een plan voor het betreffende vermogen te maken.

Financiële planningen zijn belangrijk bij het voorkomen van financiële tegenvallers en het behouden van overzicht. Indien het maken van een planning niet uw favoriete bezigheid is, kunt u er ook voor kiezen om een vakman met financiële kennis en ervaring te raadplegen. Hierdoor voorkomt u zorgen over uw vermogen en weet u waar u financieel gezien aan toe bent.

Rekenvoorbeeld verkopen en terughuren

De meest eenvoudige manier om deze verkoopconstructie in kaart te brengen is door het weergeven van een rekenvoorbeeld. Stel dat u na jaren van spaarzaam zijn uw hypotheek op uw huis hebt afgelost. Uw huis is 400.000 euro waard en u heeft al die jaren uw vermogen gebruikt om de hypotheek af te lossen, waardoor er bijvoorbeeld geen extra spaargeld is. Toch wilt u graag uw vermogen gebruiken, om zo die ene droomvakantie of gloednieuwe auto te kunnen kopen. De sale-and-leaseback-constructie lijkt een schitterende oplossing!

De woning wordt verkocht en vervolgens huurt u dezelfde woning terug. De koper betaalt 80 procent van de marktwaarde, wat neerkomt op 320.000 euro. Een schitterend bedrag, waar je enorm veel leuke dingen mee kunt doen. Daarnaast heeft u geen zorgen meer om het onderhoud van de woning, deze zorgen zijn voor de kopende partij. Het enige waar u aan hoeft te denken zijn de maandelijkse kosten voor het huren van de woning.

Genoeg geld, maar ook kosten

Van het verkregen bedrag kunt u een schitterende auto kopen en vele malen op vakantie, maar indien u een financieel plan hebt opgesteld, zal niet het volledige bedrag aan uw dromen worden uitgegeven. Bij het terughuren van de woning worden ook de nodige kosten gemaakt. Zo is het gebruikelijk dat de maandhuur ongeveer 5,5% van de lening is. In dit voorbeeld zal de maandhuur ongeveer 1.460 euro zijn, wanneer de woning een waarde van 400.000 euro heeft.

In de meeste gevallen zijn de kosten die in rekening worden gebracht hoger dan de hypotheekrente die door de bank wordt berekend. Doordat de kopende partij bij de koop van de woning ook alle risico’s overneemt, is er ook een prijs die u hiervoor betaald. Een relatief hoge huursom is hier een voorbeeld van. Echter, hiervoor kunt u wel zorgeloos in uw eigen thuis wonen.

Na verkoop van zijn huis wel spaargeld

Door de waarde van de woning te verzilveren, is uw vermogen opeens direct beschikbaar. Wanneer het betreffende vermogen als spaargeld wordt gebruikt, ziet de fiscus dit vermogen als vermogen dat in box 3 behoort. In box 3 ontvangt u in 2022 een vrijstelling van 50.560 euro over uw vermogen. Dit betekent dat u enkel over de circa 350.000 euro belasting hoeft te betalen. Naast het betalen van de belasting is het ook handig om rekening te houden met huurverhogingen.

Verzilverde bedrag binnen tien tot vijftien jaar verdamp

Los van het woongemak lijkt het vrijmaken van een grote geldsom zeer interessant, maar door de kosten en het eventuele uitgavenpatroon kan deze grote som geld zeer snel verleden tijd zijn. De aanschaf van uw droomauto en de vele reizen over de wereld zorgen dat uw vermogen daalt, waardoor het kan voorkomen dat de maandelijkse huur een probleem wordt. In dit geval wordt een goedkopere alternatieve woonruimte alsnog werkelijkheid, terwijl dit niet de insteek van de verkoopconstructie is.

Wat doet de overheid?

Sinds 2013 is de overheid bezig met de woningverkoop, waarbij de woningeigenaar na de verkoop het bezig terughuurt. Dankzij de Taskforce Verzilveren kwam dit onderwerp onder de aandacht, wat heeft gezorgd voor versoepelingen. Door het aankaarten van deze constructie, werkt de overheid mee met het makkelijker maken van het verzilveren van de overwaarde.

Een voorbeeld hiervan is de Blijverslening. Deze lening behoort in een aantal gemeenten tot de mogelijkheden. Dankzij deze lening wordt uw woning levensloopbestendig, iets wat perfect past bij mensen die in hun eigen woning willen blijven wonen. Naast de Blijverslening is de Verzilverlening ook een overheidsinitiatief, die gebruikt kan worden voor de woningverkoop en het terughuren van dezelfde woning.

Fiscale mogelijkheden en beperkingen

Bij het terughuren van de woning die u verkoopt, zijn er weinig fiscale mogelijkheden. Het is sinds 2013 niet meer mogelijk om de hypotheekrente af te trekken bij nieuwe aflossingsvrije leningen. Deze aftrekpost is alleen nog geldig voor leningen die binnen dertig jaar door de woningeigenaar afgelost wordt.

Daarentegen zijn er mogelijkheden om de rente over leningen af te trekken. Indien u een lening voor woningverbetering afsluit, die binnen 30 jaar is afgelost, is het mogelijk om de rente van deze lening af te trekken. Deze aftrekpost zal resulteren in lagere kosten, die u maakt over uw vermogen in box 3.

Kleine lettertjes

Wanneer u akkoord gaat met het verkopen van uw huis en deze vervolgens terug te huren, zal er het nodige contractueel worden vastgelegd. Zo zal er bijvoorbeeld een verzilveringscontract worden opgesteld. In dit contract staan belangrijke afspraken over de financiële gang van zaken, die een grote impact op u kunnen hebben. Ook worden er in het verzilveringscontract voorwaarden genoteerd, die betrekking hebben op het verlaten van uw teruggehuurde woning.

Om in een later stadium geen vervelende financiële verrassingen tegen te komen, is het handig om bij deze constructie een vakman met kennis en ervaring te raadplegen. Ook komt het vaak voor dat woningverkopers nog met de nodige vragen zitten. In het rekenvoorbeeld ontving u bijvoorbeeld 80 procent van de waarde, maar wat gebeurt er met de overige 20 procent?

Neem daarom de documenten goed door en sla de kleine lettertjes niet over. Daarnaast bent u vrij om te onderhandelen over de voorwaarden en de betreffende prijzen. Wanneer u deze constructie niet binnen de familie wil gebruiken, maar in zee wil gaan met commerciële partijen, is de kans groot dat er veel vraag vanuit deze partijen is. In dat geval staat u in een goede positie, waar u gebruik kunt maken van de onderhandelingsruimte.

Is het verstandig je huis te verkopen en te gaan huren?

Er zitten zowel voor- als nadelen aan het verkopen van uw huis en het terughuren hiervan. Uw woongenot zal hetzelfde blijven, maar uw zorgen zullen afnemen. Zo leeft u een stuk flexibeler en hoeft u zich niet druk te maken over het onderhoud van de woning. Daarnaast kan dit ook een mooie oplossing zijn om de familie te helpen, door bijvoorbeeld kleinkinderen alvast eigenaar te maken van hun toekomstig droomhuis.

Ook zal u opeens een groot deel van uw vermogen vrijmaken. Echter, een groot deel van dit vermogen zal u nodig hebben voor het huren van uw woning. Bij deze constructie stijgen woonlasten, doordat de maandelijkse huur vrij fors is. Deze prijs betaalt u voor verschillende voordelen en het blijven wonen in uw thuis. Indien deze constructie bij u past, is het handig om een vakman met de juiste kennis in te schakelen, zodat u duidelijkheid hebt en achteraf niet te maken krijgt met onvoorziene situaties.