Wat is de overdrachtsbelasting?

Vraag direct uw bod aan

Bij het kopen van vastgoed komen er meer kosten kijken dan enkel de koopsom. Wanneer je in Nederland besluit om onroerend goed te kopen, krijg je te maken met overdrachtsbelasting. Dit geldt niet alleen voor het kopen van een woning, maar ook voor bijvoorbeeld kantoor- en winkelpanden. Er gelden uitzonderingen voor de overdrachtsbelasting. Zo geldt er geen overdrachtsbelasting wanneer het gaat om nieuwbouwwoningen. Deze woningen worden vrij op naam verkocht, wat betekent dat de verkoper de kosten voor de overdracht op zich neemt. De tegenhanger hiervan is de kosten koper, waarbij de koper de kosten voor de overdracht op zich neemt.

Hoeveel overdrachtsbelasting in 2021?

De hoogte van de te betalen overdrachtsbelasting, is afhankelijk van het huis dat je koopt. Voor woningen bedraagt de overdrachtsbelasting 2% van de koopsom. Voor andere onroerende goederen geldt een tarief van 8% van de koopsom. In deze categorie vallen bijvoorbeeld winkelruimten, bedrijfspanden of een woning die je gaat verhuren. Het is belangrijk om met de overdrachtsbelasting rekening te houden, aangezien je deze niet kunt financieren met je hypotheek. De huidige regels omtrent de hoogte van de hypotheek bieden hier geen ruimte voor. Je kunt maximaal de koopsom aan hypotheek krijgen. De overdrachtsbelasting valt onder de kosten koper.

Wanneer betaal je overdrachtsbelasting?

Bij het kopen van een huis, is de overdracht beklonken bij het tekenen van de akte bij de notaris. Voor het tekenen aan, is het bedrag van de overdrachtsbelasting op een aparte rekening gestort. De notaris is de tussenpersoon die het koopproces in goede banen leidt, waarbij beide partijen de onafhankelijke notaris kunnen vertrouwen. De notaris verzorgt ook de aangifte en maakt de overdrachtsbelasting over aan de Belastingdienst.

Wanneer kun je de startersvrijstelling krijgen?

Om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling, moet je voldoen aan vier gestelde voorwaarden. De voorwaarden voor de vrijstelling zijn:

  • Je bezit vanaf 2021 een woning waar je zelf gaat wonen
  • Je bent tussen de 18 en 35 jaar op het moment dat de koop officieel plaatsvond
  • Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt. Er zijn echter uitzonderingen op deze voorwaarde, wanneer je bijvoorbeeld voldoet aan de andere voorwaarden
  • Bij het kopen van een woning na vanaf april 2021, is de eis dat de waarde van de woning niet hoger is dan €400.000. Hierbij gaat het om de volledige overdracht. Naast de woning zelf, vallen eventuele opstallen en de tuin ook binnen dit maximale bedrag. Indien de woning op erfpachtgrond is gevestigd, wordt ook de waarde van de gekapitaliseerde canon opgeteld bij de waarde van de woning

Wanneer je samen met bijvoorbeeld je geliefde een woning komt, is het belangrijk dat zowel jij als je geliefde aan de voorwaarden voldoen. Indien dit niet het geval is, zal de vrijstelling enkel gelden voor degene die wel voldoet aan de gestelde voorwaarden. Dit betekent dat de startersvrijstelling enkel over zijn of haar gedeelte van de woning zal worden berekend.

Wanneer kun je nog meer een vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen?

Naast de hierboven beschreven mogelijkheid tot vrijstelling, zijn er nog meer situaties waarbij er een vrijstelling van de overdrachtsbelasting mogelijk is. Indien je recht hebt op een vrijstelling, moet de notaris of jijzelf wel de aangifte van overdrachtsbelasting doen. De onderstaande voorwaarden gelden als voorwaarde voor het verkrijgen van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

  • Betaling van zowel omzetbelasting als overdrachtsbelasting
  • Verdeling van het onroerend goed tussen samenwonenden
  • Aankoop van landbouw- of natuurgrond
  • Ruilverkaveling
  • Stedelijke herstructurering
  • Aankoop van een landgoed
  • Bedrijfsoverdracht binnen de familie
  • Inbreng bij een VOF of maatschap
  • Omzetting van bijvoorbeeld NV naar BV

Indien jouw situatie bij de bovenstaande voorbeelden past, is het handig om de situatie voor te leggen aan de notaris. Daarna kun je kijken of je zelf de aangifte gaat doen, maar het is ook mogelijk om dit te laten regelen door de notaris.

Kan je bezwaar maken tegen de overdrachtsbelasting?

Het kan zijn dat je het niet eens bent met de overdrachtsbelasting. Dit kan komen doordat je meent recht te hebben op een vrijstelling of dat het bedrag niet juist is. Indien je het niet eens bent met de overdrachtsbelasting, kun je dit kenbaar maken. Je kunt zelf bezwaar maken, of de notaris inlichten en aan het werk zetten.

Na het inlichten van de notaris, is een brief schrijven de volgende stap. In de brief vermeld je het bezwaar, waarbij je zowel de het bezwaar kenbaar maakt, als de reden daarachter aangeeft. Ook vermeld je altijd de volgende gegevens:

  • Naam
  • Bedrijfsnaam
  • Adres
  • Telefoonnummer
  • Burgerservicenummer

De datum waarop je de overdrachtsbelasting betaalt is zeer belangrijk. Binnen zes weken na deze datum moet je bezwaar gemaakt hebben. Indien je na de zes weken bezwaar maakt, wordt het bezwaar als een verzoek gezien. Een verzoek doen is mogelijk tot vijf jaar na de datum van de betaling. Hierbij wordt er naar het jaar van de betaling gekeken. Indien je bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting in augustus van het jaar 2020 hebt betaald, gaat de vijf jaar waarin je bezwaar kan makevanaf 2021.

De overdrachtsbelasting verrekenen met schenkbelasting

Op grond van de Successiewet geldt de schenkbelasting voor het schenken van onroerend goed. Artikel 24, lid 2 van de Successiewet geeft echter aan dat je de overdrachtsbelasting in mindering kan brengen. Hierbij haal je de overdrachtsbelasting van de schenkbelasting af. Het is belangrijk om te weten dat de schenkbelasting over onroerend goed berekend wordt over de WOZ-waarde.

Om achteraf geen vervelende verrassingen tegen te komen, is het handig om te weten wanneer er zowel overdrachtsbelasting als schenkbelasting gemoeid is met de overdracht. Er is geen verrekening mogelijk indien je gebruik maakt van de startersvrijstelling. Als voorbeeld behandelen we enkele gevallen wanneer er mogelijk sprake is van beide belastingen.

  • Je wordt door een schenking eigenaar van een onroerend goed
  • Je koopt een onroerende zaak, waarbij er een deel van de koopsom is kwijtgescholden
  • Je betaalt een bedrag voor een onroerend goed, dat lager is dan de bepaalde waarde van het onroerend goed. Het verschil tussen het marktconforme bedrag en het bedrag dat je betaalt, wordt als een schenking gezien