Woningmarkt verwachting 2023

De grote banken en veel experts verwachten dat de huizenprijzen in 2023 zullen dalen. Een daling van de huizenprijzen lijkt een logisch gevolg van de gestegen hypotheekrente. Woningzoekers kunnen namelijk minder lenen, waardoor de vraag naar woningen daalt. Daarbij komen de hoge energiekosten die drukken op het besteedbaar inkomen. Volgens experts zit er dus een correctie aan te komen, maar hoe erg zullen de huizenprijzen dalen in 2023?

Met hoeveel procent de huizenprijzen zullen dalen is afhankelijk van de verschillende factoren. De grote banken verwachten een gematigde daling van zo’n 2%, terwijl andere experts het hebben over een daling van 10%. Op basis van de gestegen hypotheekrente zouden de huizenprijzen eigenlijk 10% tot 20% moeten dalen. We hebben nog steeds te maken met een krapte op de woningmarkt, waardoor de daling in huizenprijzen waarschijnlijk gematigd zal zijn in 2023. Bovendien zal de impact van de daling niet zo groot zijn als bijvoorbeeld in 2008. Veel mensen hebben overwaarde, er kan niet meer dan 100% van de woningwaarde geleend worden en er zijn minder aflossingsvrije hypotheken. Een daling in de huizenprijzen zal ervoor zorgen dat de woningmarkt wat meer in balans komt.

Er wordt al jaren gesproken van een woningnood, omdat er meer vraag dan aanbod is. De woningnood heeft ervoor gezorgd dat de huizenprijzen enorm zijn gestegen in de afgelopen jaren. De overheid geeft veelal investeerders de schuld van de woningnood, maar in praktijk blijkt dat niet juist te zijn. Eigenlijk zijn er drie oorzaken van de woningnood:

1. Te weinig nieuwe woningen
   Er worden te weinig woningen gebouwd om in te kunnen lopen op het woningtekort. Zoals eerder benoemd heeft dit voornamelijk te maken met de toenemende regeldruk vanuit de overheid en de gestegen materiaalkosten.

2. Teveel mensen
   Er wonen teveel mensen in Nederland voor het aantal woningen die er beschikbaar zijn. Daar bovenop worden we steeds ouder, waardoor woningen langer bezet zijn dan voorheen. Bovendien laten wij heel veel immigranten toe die ook allemaal onderdak nodig hebben. Het is natuurlijk goed om immigranten te verwelkomen, maar de verhouding ten opzichte van andere landen klopt niet en dit zorgt ervoor dat de woningnood alleen maar erger wordt.

3. Geen doorstroming
   Er is nauwelijks doorstroming in Nederland. Mensen blijven heel lang in hetzelfde huis wonen. Veelal omdat er geen goed alternatief is voor de ouderen van de samenleving. In de meeste gevallen moeten zij geld bijleggen om van een grote eengezinswoning naar een kleiner appartement te gaan. Als er een beter alternatief is zal dit de doorstroming bevorderen.

De overheid voert diverse maatregelen in om de woningnood op te lossen. Zij zetten in op meer betaalbare woningen bouwen, betere verdeling van betaalbare huurwoningen en het behoud van betaalbare huurwoningen. In eerste instantie lijken het goede maatregelen, maar of ze hiermee het gewenste resultaat behalen is nog maar de vraag. Dit zijn de maatregelen vanuit de overheid om de woningnood op te lossen:

• Meer betaalbare woningen bouwen
  Er zouden minimaal 75.000 woningen per jaar bij moeten komen. Ze richten zich op meer en sneller bouwen door €2 miljard hiervoor beschikbaar te stellen. De essentie van deze maatregel is natuurlijk goed. Het is de bedoeling dat er meer betaalbare woningen worden gebouwd. In de werkelijkheid hebben we te maken met veel regels en strengere wetgeving, waardoor er juist minder gebouwd wordt. Mede hierdoor komen veel projecten niet meer van de grond. De overheid laat aan de ene kant zien dat ze graag meehelpen aan het bouwen van woningen, terwijl ze aan de andere kant het praktisch onmogelijk maken met strenge wet- en regelgeving. Zo gaat deze maatregel niet het gewenste effect hebben en dat is erg zonde.

• Betere verdeling van betaalbare huurwoningen
  Volgens de overheid moeten woningcorporaties meer woningen beschikbaar stellen voor mensen met een laag en middeninkomen. Het probleem bij deze maatregel is dat er te weinig sociale huurwoningen worden gebouwd. Voor woningcorporaties is het niet meer rond te rekenen. De aankoop van de grond en het bouwen van woningen kost zoveel geld, dat de lage huurprijzen de kosten niet kunnen dekken. Door de hoge prijzen zullen er geen extra huurwoningen bijkomen. Dit probleem is vrij makkelijk op te lossen door geen belastingen te innen als woningcorporaties sociale huurwoningen gaan bouwen. Woningcorporaties kunnen dan goedkoper woningen bouwen, waardoor ze uitkomen met sociale huurprijzen.

• Behoud van betaalbare huurwoningen
  De overheid wilt betaalbare huurwoningen behouden door het middenhuursegment te reguleren en door de WOZ-waarde minder mee te laten tellen voor de puntentelling. Het gevolg van deze maatregel is dat veel investeerders hun woningen gaan verkopen, omdat het niet meer rond te rekenen is. Er worden in dat geval geen woningen behouden maar juist verloren. De maatregel zou juist in het voordeel moeten werken van huurders. In de werkelijkheid werkt de maatregel juist tegen huurders, omdat er straks minder huurwoningen zullen zijn.

De overheid richt zich voornamelijk op woningen bijbouwen en het reguleren van huurwoningen. Echter zijn er diverse alternatieven om vraag en aanbod beter in balans te krijgen en zo in te lopen op het woningtekort. De volgende alternatieven zouden de oplossing voor de woningnood kunnen bieden:

• Minder regels
  Er zijn de afgelopen tijd heel veel regels ingevoerd met betrekking tot de woningmarkt. De meeste regels zijn gericht tegen investeerders en ontwikkelaars. Zij worden aangewezen als zwarte schaap, terwijl zij juist de oplossing kunnen zijn voor de woningnood. Investeerders en ontwikkelaars zorgen juist voor nieuwe woningen, maar door strengere regels worden zij geweerd. Dat betekent dat er hierdoor nauwelijks woningen bij zullen komen. Dat er regels moeten zijn om het in goede banen te leiden is logisch, maar door te veel regels komt er uiteindelijk niks van de grond en zal de woningnood niet opgelost worden.

• Samenwerking met investeerders
  Overheden en gemeenten zouden er goed aan doen om investeerders en ontwikkelaars niet te weren, maar om juist met hen samen te werken. Door samen te werken kan de woningnood grotendeels opgelost worden. Investeerders en ontwikkelaars hebben namelijk de wil en het kapitaal om woningen te bouwen. Zonder kapitaal gaat er niks gebouwd worden. In plaats van het weren van investeerders en ontwikkelaars zouden we met ze samen moeten werken om gezamenlijk tot oplossingen te komen.

• Gebouwen transformeren
  Een goede mogelijkheid om snel nieuwe woningen te creëren is het transformeren van gebouwen die momenteel niet gebruikt worden. Denk hierbij aan kantoren, winkels en fabrieken die omgebouwd worden tot woningen. Er zijn in zeven jaar tijd nog nooit zo weinig transformatieprojecten gerealiseerd als in 2021. Dit heeft wederom te maken met de strenge wet- en regelgeving vanuit de overheid en gemeente. Voor dit soort projecten is kapitaal en creativiteit nodig. Precies deze twee dingen hebben investeerders en ontwikkelaars.

• Woningen splitsen
  Grote woningen kunnen gesplitst worden in meerdere kleinere woningen. Splitsen is niet overal wenselijk of mogelijk. Desalniettemin zijn er genoeg locaties waar dit een goede oplossing kan bieden zonder dat de leefbaarheid van de wijk achteruit gaat. Dat wil niet zeggen dat iedere grote woning hiervoor geschikt is. In steden kan dit bijvoorbeeld een goede oplossing zijn voor het creëren van meer woningen, zonder dat daarvoor gebouwd hoeft te worden.

Het is lastig te voorspellen wat de huizenprijzen exact gaan doen in 2023. Experts verwachten dat de huizenprijzen tussen de 2% en 10% zullen dalen in 2023. De grootste factoren voor de daling zijn de hogere hypotheekrente, hoge energiekosten, hoge inflatie en economische onzekerheid. De impact van deze prijsdaling zal in de meeste gevallen niet voor problemen zorgen, omdat veel woningbezitters voldoende overwaarde hebben om de daling mee op te vangen. De woningmarkt zal dus verder afkoelen, ondanks dat we nog steeds te maken hebben met een woningtekort. Het weren van investeerders en ontwikkelaars heeft een slechte invloed op de woningmarkt. Er zullen minder woningen gebouwd worden en op lange termijn zullen er minder huurwoningen zijn, doordat projecten niet van de grond komen door de strengere wet- en regelgeving. Een samenwerking met investeerders en ontwikkelaars zou de oplossing kunnen zijn voor het woningtekort. Maar of dat ooit gaat gebeuren is de vraag. Vooralsnog hebben de maatregelen vanuit de overheid nog geen zoden aan de dijk gezet.